Kupujesz mieszkanie od dewelopera, a budynek jeszcze stoi w budowie? To najlepszy moment, żeby dopasować układ do siebie. Ścianka działowa, gniazdka, punkty światła, a nawet podejścia wody można jeszcze przesunąć na etapie budowy. Po odbiorze to już przeróbki: kucie, nowe przewody, poprawki tynków. Te zmiany nazywa się zmianami lokatorskimi.
Czym są zmiany lokatorskie
To zmiany w projekcie Twojego mieszkania, które deweloper wykonuje jeszcze w trakcie budowy. Zgłaszasz je na piśmie, projektant inwestycji sprawdza, czy są możliwe, a potem podpisujesz z deweloperem osobne porozumienie albo aneks z zakresem i ceną.
Każdy deweloper ma własne zasady. Jedni przyjmują pojedyncze zmiany, inni mają gotowe pakiety, jeszcze inni pozwalają na zmiany tylko w części instalacji. Dlatego pierwszy krok to zawsze pytanie do biura sprzedaży o regulamin zmian lokatorskich i cennik.
Kiedy zgłosić zmiany lokatorskie
Termin jest zwykle zapisany w umowie deweloperskiej albo w regulaminie zmian. Najczęściej to kilka miesięcy przed zakończeniem budowy, zanim ekipy zaczną stawiać ścianki i prowadzić instalacje w Twoim mieszkaniu. Później deweloper po prostu nie ma już czego zmieniać.
Praktyczna zasada: zgłaszaj zmiany jak najwcześniej, najlepiej zaraz po podpisaniu umowy. Im później, tym mniej da się zmienić i tym więcej to kosztuje.
Ile kosztują zmiany lokatorskie
Zmiany są płatne, a cenę ustala deweloper. Zwykle składa się na nią opłata za przeprojektowanie (zmianę trzeba wpisać do dokumentacji) i koszt samej pracy. Część deweloperów liczy każdą zmianę osobno, część ma pakiety.
Warto to porównać z kosztem tej samej zmiany po odbiorze. Przesunięcie gniazdka na budowie to kilka metrów przewodu przed tynkiem. Po odbiorze to bruzda w gotowej ścianie, nowy tynk i malowanie.
Przed podpisaniem porozumienia sprawdź jeszcze dwie rzeczy: czy możesz się z niego wycofać i co się dzieje, gdy deweloper wykona zmianę z opóźnieniem.
Czego nie da się zmienić
Są elementy, których deweloper nie ruszy, bo dotyczą całego budynku:
- ściany nośne i słupy,
- piony kanalizacyjne i wentylacyjne,
- drzwi wejściowe do mieszkania i okna,
- elementy elewacji i balkony.
Wszystko, co dzieje się wewnątrz mieszkania i nie dotyka konstrukcji ani pionów, zwykle da się przynajmniej omówić.
Co warto zmienić: lista z perspektywy wykończenia
Z naszego doświadczenia przy wykańczaniu mieszkań od dewelopera najwięcej daje pięć rzeczy:
- Ścianki działowe. Większa sypialnia kosztem korytarza, wnęka na szafę, wydzielona garderoba. To zmiana, która najmocniej zmienia mieszkanie, a na budowie jest stosunkowo prosta.
- Gniazdka i punkty światła. Deweloper rozstawia je według standardu, nie według Twoich mebli. Gniazdko za szafą, włącznik za drzwiami, jedno światło na środku salonu: to typowe niespodzianki.
- Podejścia wody i odpływy. Pralka w zabudowie w łazience, a nie w korytarzu. Prysznic w innym miejscu niż wanna z projektu. Kuchnia na drugiej ścianie. Każda taka zmiana po odbiorze oznacza kucie posadzki.
- Zasilanie kuchni. Płyta indukcyjna, piekarnik, zmywarka i okap potrzebują osobnych obwodów w konkretnych miejscach. Najprościej, gdy elektryk dewelopera prowadzi je od razu pod projekt kuchni.
- Grzejnik. Grzejnik pod oknem, w miejscu, gdzie chcesz postawić biurko albo zabudowę, da się przesunąć lub wymienić na inny.
Czego nie warto zlecać deweloperowi
Zmiany lokatorskie mają sens tam, gdzie coś trzeba zrobić przed tynkami i wylewkami. Prac wykończeniowych, takich jak malowanie, podłogi czy płytki, nie warto do nich dokładać, jeśli i tak planujesz wykończenie z jedną ekipą. Lepiej, żeby całe wykończenie robiła jedna firma, która za nie odpowiada.
Najpierw projekt wnętrza, potem zmiany
To najważniejsza rada z całego artykułu. Zmiany lokatorskie zgłaszane „na oko” często trzeba potem poprawiać, bo gniazdko trafia za łóżko, a odpływ nie pasuje do szafki pod umywalką.
Dlatego najpierw warto mieć projekt wnętrza: gdzie stanie kuchnia, łóżko, telewizor, szafa i pralka. Dopiero z niego wynika, gdzie naprawdę potrzebne są gniazda, światło i woda. Taki projekt można dołączyć do wniosku o zmiany, co zwykle przyspiesza akceptację u dewelopera.
W GO-Estate projekt robi nasz projektant: rzut całego mieszkania i projekt łazienki w trzech wymiarach. Jeśli budynek jest jeszcze w budowie, zmiany lokatorskie zgłaszasz już pod ten projekt, a my wykańczamy mieszkanie dokładnie tak, jak zostało zaplanowane.
Zmiany lokatorskie przy odbiorze mieszkania
Zmiany wykonane przez dewelopera sprawdzasz przy odbiorze tak samo jak resztę mieszkania. Weź ze sobą porozumienie o zmianach i projekt. Sprawdź, czy ścianka stoi tam, gdzie miała, czy gniazdka są na właściwej wysokości, a podejścia wody w ustalonych miejscach. Każdą niezgodność wpisz do protokołu. Listę rzeczy do sprawdzenia znajdziesz w artykule Odbiór mieszkania od dewelopera: lista.
Pytania i odpowiedzi
Czy zmiany lokatorskie są płatne? Tak. Cenę ustala deweloper, zwykle obejmuje przeprojektowanie i wykonanie. Szczegóły są w regulaminie zmian albo w cenniku biura sprzedaży.
Do kiedy można zgłosić zmiany lokatorskie? Do terminu z umowy deweloperskiej albo regulaminu zmian. Zwykle to kilka miesięcy przed końcem budowy. Im wcześniej, tym więcej da się zmienić.
Czy mogę przesunąć ścianę w mieszkaniu od dewelopera? Ściankę działową zwykle tak, ścianę nośną nie. O tym, czy zmiana jest możliwa, decyduje projektant inwestycji.
Czy warto robić zmiany, jeśli i tak będę wykańczać mieszkanie? Tak, bo właśnie wtedy zmiany są najtańsze. Wszystko, co dotyczy instalacji i ścianek, lepiej zrobić przed tynkami niż kuć po odbiorze.
Kupujesz mieszkanie od dewelopera w Gdyni, Gdańsku, Sopocie albo w okolicy? Policz wykończenie w kalkulatorze albo zostaw kontakt w formularzu wyceny. Pomożemy ułożyć projekt, zanim zgłosisz zmiany lokatorskie.