Odbierasz klucze do nowego mieszkania i słyszysz, że jest „w stanie deweloperskim”. Brzmi konkretnie, ale w praktyce każdy deweloper może rozumieć to trochę inaczej. Poniżej wyjaśniamy, co zwykle dostajesz od dewelopera, czego w takim mieszkaniu nie ma i co zostaje do zrobienia, zanim się wprowadzisz.
Stan deweloperski - co to znaczy
Stan deweloperski to etap pomiędzy budową a wykończeniem. Mieszkanie ma ściany z tynkiem, wylewki, okna, drzwi wejściowe i rozprowadzone instalacje, ale nie da się w nim jeszcze mieszkać.
Ważna rzecz: stan deweloperski nie jest pojęciem zdefiniowanym w przepisach. To określenie umowne. Prawo budowlane go nie opisuje, więc o tym, co dokładnie dostaniesz, decyduje deweloper i to, co zapisał w dokumentach.
Dlatego zakres zawsze sprawdzaj w dwóch miejscach:
- Umowa deweloperska - powinna opisywać standard wykończenia lokalu.
- Prospekt informacyjny - deweloper przekazuje go przed podpisaniem umowy, razem z opisem standardu.
Jeśli czegoś tam nie ma, nie zakładaj, że to dostaniesz.
Co obejmuje stan deweloperski mieszkania
Zakres różni się między deweloperami, ale zwykle w mieszkaniu w stanie deweloperskim są:
- Ściany i sufity z tynkiem - najczęściej gipsowym albo cementowo-wapiennym.
- Wylewki podłogowe - betonowa posadzka gotowa pod podłogę.
- Okna z parapetami i drzwi wejściowe do mieszkania.
- Instalacja elektryczna - rozprowadzone przewody, często także gniazdka, włączniki i domofon.
- Instalacja wodno-kanalizacyjna - podejścia pod umywalkę, WC, prysznic i zlew.
- Instalacja grzewcza z grzejnikami.
- Balkon albo taras - często z gotową posadzką.
Przy gniazdkach i włącznikach bywa różnie: jedni deweloperzy je montują, inni zostawiają same puszki. To dobry przykład, dlaczego warto czytać umowę, a nie tylko folder reklamowy.
Czego nie obejmuje stan deweloperski
Typowo w mieszkaniu w stanie deweloperskim nie ma:
- Podłóg - paneli, deski czy płytek.
- Drzwi wewnętrznych.
- Łazienki - płytek, umywalki, WC, kabiny, wanny i baterii (tzw. biały montaż).
- Kuchni - zabudowy, blatu i sprzętu.
- Malowania ścian w docelowym kolorze.
- Oświetlenia - lamp i opraw.
- Zabudów stolarskich, na przykład szaf wnękowych.
Podwyższony stan deweloperski
Niektórzy deweloperzy oferują tak zwany podwyższony stan deweloperski. Zwykle oznacza to coś więcej niż standard, na przykład pomalowane ściany i sufity, drzwi wewnętrzne albo część wyposażenia łazienki. Tu też nie ma jednej definicji - zakres sprawdzisz tylko w umowie i prospekcie.
Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim
Przy odbiorze sprawdzasz, czy mieszkanie odpowiada temu, co jest w umowie, i czy nie ma wad. Wszystkie usterki wpisz do protokołu odbioru. Według ustawy deweloperskiej deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu, żeby odpowiedzieć, czy uznaje zgłoszone wady, a uznane wady usuwa w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.
Na co uważać przy odbiorze, piszemy w artykule Tych 4 błędów nie popełniaj podczas odbioru mieszkania.
Zanim zaczniesz wykańczać - o czym zdecydować
Po odbiorze łatwo od razu przejść do wyboru płytek. Lepiej zacząć od kilku decyzji, które wpływają na całą resztę:
- Gdzie stanie kuchnia. Sprawdź, gdzie deweloper zostawił podejścia wody, odpływ i gniazdka. Od tego zależy, czy kuchnia zmieści się bez przeróbek.
- Wanna czy prysznic. To samo dotyczy łazienki - układ wynika z miejsc, w których są podejścia.
- Czy chcesz przerabiać instalacje. Przesunięcie gniazdek czy odpływu to dodatkowa praca, którą trzeba zaplanować przed płytkami i podłogami.
- Tynk czy gładź. Zdecyduj, czy wystarczą Ci pomalowane ściany na tynku, czy chcesz gładkie ściany pod kolor.
- Jaki styl. Spójny styl ułatwia dobór płytek, armatury, podłóg i drzwi tak, żeby do siebie pasowały.
Stan deweloperski a wykończenie pod klucz - co zostaje do zrobienia
Po odbiorze kluczy zostaje wszystko, co sprawia, że w mieszkaniu da się mieszkać: ściany, podłogi, łazienka, drzwi, kuchnia. To właśnie robimy w wykończeniu pod klucz. Pracujemy na mieszkaniach w stanie deweloperskim - instalacje, tynki i wylewki już są, więc zaczynamy od wykończenia.
W stawce 1750 zł za m² brutto mieści się:
- Malowanie całego mieszkania.
- Podłogi z listwami w całym mieszkaniu.
- Łazienka: płytki, ceramika, armatura, kabina, lustro i oświetlenie.
- Montaż drzwi wewnętrznych.
- Sprzątanie po pracach.
W cenie jest też projekt 2D mieszkania i wizualizacja 3D łazienki.
Osobno dokładasz to, czego potrzebujesz:
- Kuchnia - zabudowa do 3 mb bez sprzętu AGD, 35 000 zł. Kuchnia jest zawsze płatna osobno.
- Szafa wnękowa - 8 500 zł.
- Ściany w kolorze - gładzie gipsowe i malowanie na kolor, 300 zł/m².
Gładzie i przeróbki instalacji nie wchodzą w stawkę za m². Koszt dla swojego metrażu sprawdzisz w kalkulatorze wykończenia. Kalkulator liczy mieszkania od 45 m² w stanie deweloperskim, a mniejsze wyceniamy indywidualnie. Kwota z wyceny to kwota, którą płacisz na końcu.
Cztery style wykończenia - ten sam zakres, inna kolorystyka
Wykończenie robimy w jednym z czterech stylów. Każdy kosztuje tyle samo, różnią się kolorystyką i dodatkami:
- Boho - ciepła terakota, biel i naturalne detale, dekor drewna.
- Nowoczesny - biały marmur, chrom i proste linie.
- Glamour - jasne wnętrze z biało-marmurowym tłem i złotymi detalami.
- Loft - beton, drewno i czarne wykończenia.
Na stronie każdego stylu jest pełna lista materiałów z producentami i wymiarami. Wszystkie style porównasz na stronie wykończenia pod klucz.
Najczęstsze pytania
Czy stan deweloperski jest określony w prawie? Nie. To pojęcie umowne. Co dokładnie dostajesz, sprawdzisz w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym.
Czy w stanie deweloperskim są gładzie? Zwykle nie - ściany mają tynk. Gładzie są poza naszą stawką za m². Jeśli chcesz gładkie ściany w kolorze, zaznacz w kalkulatorze dodatek „ściany w kolorze”.
Czy kalkulator policzy mieszkanie z rynku wtórnego? Nie. Kalkulator liczy tylko mieszkania w stanie deweloperskim. Mieszkanie z rynku wtórnego wyceniamy po oględzinach - więcej w artykule Remont mieszkania z rynku wtórnego - co sprawdzić.
Jaką gwarancję dajecie na wykończenie? 2 lata na prace. Materiały mają gwarancję producenta.
Odebrałeś mieszkanie w stanie deweloperskim? Policz koszt wykończenia w kalkulatorze - wpisz metraż i od razu zobaczysz kwotę.