Inwestowanie to jeden ze sposobów na budowanie stabilnego zaplecza finansowego i powiększanie swojego majątku. Wiele osób interesuje się tym zagadnieniem i szuka nowych, skutecznych metod uzyskania dodatkowych pieniędzy przy wykorzystaniu zgromadzonych środków finansowych. Wyjaśniamy, na czym polega inwestowanie pasywne i czy rzeczywiście jest ono w stanie zapewnić oczekiwane rezultaty.
Czym zajmuje się inwestor pasywny?
W świecie inwestycji inwestor pasywny to osoba podejmująca działania mające na celu długoterminowy wzrost wartości zgromadzonego majątku bez osobistego zaangażowania w zarządzanie daną inwestycją. Często taki sposób pomnażania majątku sprowadza się do inwestowania w nieruchomości. Istotne w tym przypadku jest to, że inwestor nie zajmuje się bezpośrednio kwestiami utrzymania, wynajmu czy dalszej odsprzedaży lokalu. Celem jest ograniczenie nakładów czasu i pieniędzy na funkcjonowanie inwestycji. Pieniądze włożone w zakup i wyposażenie nieruchomości traktowane są jako długoterminowe inwestycje przynoszące stały i regularny dochód.
Kto może zostać inwestorem pasywnym?
Inwestowaniem pasywnym może zająć się początkujący inwestor lub osoba posiadająca duże doświadczenie. Może to być osoba fizyczna lub firma posiadająca odpowiednie zasoby finansowe. Warunkiem jest dysponowanie kapitałem, który pozwala na zakup inwestycji bądź posiadanie zdolności kredytowej na określoną kwotę. Warto też zwrócić uwagę na sposób finansowania oraz możliwość ponoszenia kosztów generowanych przez ten rodzaj inwestycji. Nieruchomości należy ubezpieczyć, uiszczać zobowiązania podatkowe, finansować remonty itd.
Na czym polega inwestowanie pasywne?
Aby móc rozpocząć pasywne inwestowanie w nieruchomości, należy przygotować dobry plan działania. Poza zgromadzeniem odpowiedniego kapitału inwestycyjnego trzeba też rozważyć ewentualne inne sposoby finansowania inwestycji (np. kredyt). Warto wybrać ten, który pomoże zoptymalizować koszty. Trzeba też wybrać atrakcyjny lokal, który będzie źródłem pasywnego dochodu w kolejnych latach.
Kapitał jest inwestowany, czyli angażowany w zakup budynku lub jego części (najczęściej mieszkania, kawalerki, apartamentu). Finansowaniem zakupu zajmuje się inwestor pasywny – nieruchomości są zarządzane przez wyznaczony przez niego podmiot lub osobę. Wielu inwestorów korzysta z usług profesjonalnego zarządzania najmem. Firmy zajmują się kompleksową obsługą wynajmu mieszkań, pobierając wyznaczoną stawkę. Najczęściej jest to ustalony procent od miesięcznego przychodu z wynajmu.
Metody pasywne w inwestycjach w nieruchomości to najczęściej inwestowanie w mieszkania na wynajem, inwestowanie w lokal do odsprzedaży z zyskiem (tzw. flip) oraz inwestowanie ze spółką.
Korzystanie z pomocy osób trzecich lub przedsiębiorstw zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami to kluczowy aspekt, który wyróżnia inwestycje pasywne. Aktywność inwestora ogranicza się tu do dokonania zakupu lokalu i wybrania pośrednika zajmującego się jego obsługą. Celem jest zminimalizowanie rzeczywistego zaangażowania czasu i środków inwestora.
Inwestycje pasywne – zalety i ryzyka
Tak jak wszystkie sposoby inwestowania, również pasywne inwestowanie ma swoje zalety i wady. Przed podjęciem tego wyzwania dobrze jest je poznać i przeanalizować w odniesieniu do konkretnego przypadku.
Ogromną zaletą tego sposobu inwestowania jest jego bezobsługowość. Inwestor wybiera podmiot, który w jego imieniu będzie zajmował się zarządzaniem nieruchomością. Inwestycje przynoszące regularny dochód bez angażowania czasu i uwagi właściciela to właśnie inwestycje pasywne.
Inwestowanie zawsze wiąże się z określonym ryzykiem. Zakup nieruchomości z myślą o wykorzystaniu jej w celach inwestycyjnych niekoniecznie musi zakończyć się sukcesem. Pasywne inwestowanie wymaga uprzedniej weryfikacji rzeczywistego potencjału wybranego mieszkania. Konieczna jest też współpraca ze sprawdzonym zarządcą. Pomimo zastosowanych środków inwestycja czasami okazuje się nietrafiona.
Może okazać się, że mimo dobrej lokalizacji i odpowiedniego przygotowania, lokal nie zostanie wynajęty. Czasami stopa zwrotu jest niższa niż zakładał początkowo właściciel. Lokatorzy mogą okazać się nieuczciwi lub niewypłacalni. Oczywiście istnieje też pewne ryzyko związane ze zdarzeniami losowymi, które wpłyną na zmniejszenie wartości rynkowej mieszkania. Wtedy inwestycja staje się nieopłacalna.
Aby uniknąć nietrafionych inwestycji, warto już w momencie przygotowań do kupna nieruchomości przeprowadzić jej weryfikację. Trzeba wtedy zapoznać się z księgą wieczystą, sprawdzić stan prawny lokalu i osobiście lub z pomocą rzeczoznawcy majątkowego zweryfikować stan techniczny mieszkania. Znając cenę zakupu nieruchomości oraz jej wartość rynkową, dobrze jest porównać te dane ze średnim kosztem wynajmu. Na tej podstawie można oszacować przewidywaną stopę zwrotu inwestycji. W obliczeniach trzeba uwzględnić dodatkowe koszty remontów, koszty notarialne, podatkowe i inne, w tym koszt usługi firmy zajmującej się zarządzaniem najmem.
Inwestowanie aktywne i pasywne – najważniejsze różnice
W nieruchomościach inwestowanie pasywne polega na kupowaniu lokali i udostępnianiu ich do obsługi osobom lub firmom. Inwestor sam nie zajmuje się zarządzaniem. Odwrotnie jest w przypadku inwestowania aktywnego. Wtedy działalność inwestora koncentruje się nie tylko na znajdowaniu i kupowaniu nieruchomości inwestycyjnych, ale także na dalszym zarządzaniu nimi. Właściciel, czyli inwestor odpowiedzialny jest za przygotowanie lokalu pod wynajem, angażuje się w remonty i wyposażenie mieszkania oraz na bieżąco uczestniczy w procesie wynajmu. Podpisuje umowy z najemcami, przekazuje klucze itd. Krótko mówiąc – pełni obowiązki zarządcy lokalu.
Inwestycje w nieruchomości jako inwestycje pasywne są doskonałym sposobem na pomnożenie zgromadzonego kapitału. Generują one stały, regularny dochód i nie wymagają osobistego zaangażowania właściciela lokalu. Zalety tego typu inwestycji sprawiają, że coraz więcej początkujących i doświadczonych inwestorów decyduje się zostać inwestorami pasywnymi.
