Odpowiedni sposób zarządzania nieruchomościami pozwala na bezproblemowy ich wynajem lokatorom i przekłada się na większy zysk właścicieli. Dlatego wszyscy początkujący inwestorzy powinni dobrze przygotować się do tego zadania. Oto najważniejsze etapy zarządzania najmem i obsługą mieszkań, które warto znać.
Na czym polega zarządzanie najmem?
Co oznacza pojęcie obsługa najmu? Są to wszystkie czynności, które mają na celu kompleksowe zarządzanie wynajmowanym mieszkaniem. Najmem może zajmować się sam inwestor, jednak dużo wygodniejszym rozwiązaniem jest zlecenie tego zadania firmie zewnętrznej. Profesjonalne zarządzanie mieszkaniami to kompleksowa usługa obejmująca wiele czynności wymagających współpracy z firmami usługowymi. Włącza się w to zakup wyposażenia, aranżacja lokalu oraz pełna obsługa nieruchomości.
W zarządzanie wynajmem mieszkań wlicza się:
- przygotowanie mieszkania pod wynajem – czyli m.in. remonty, naprawy i wyposażenie wnętrz;
- home staging – atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza w celu podkreślenia jego walorów;
- przygotowanie ogłoszenia – aranżacja, dekoracje oraz realizacja sesji zdjęciowej, stworzenie ogłoszenia i umieszczenie go w różnych miejscach (na tablicach ogłoszeniowych, w internecie itd.);
- obsługa wynajmu mieszkań – wycena, organizacja spotkań pokazowych itd.;
- kontakt z lokatorami – rozmowy telefoniczne, udzielanie informacji, spotkania z osobami zainteresowanymi wynajmem;
- sporządzanie i podpisywanie umów – tworzenie wzorów umów, przygotowanie merytoryczne do rozmów z najemcą, sporządzenie egzemplarzy papierowych umowy i protokołu przekazania mieszkania, podpisanie umowy z najemcą;
- przekazywanie i odbieranie lokalu – uzupełnienie protokołu przekazania i odbioru, przekazanie kluczy, poinformowanie lokatora o sposobie użytkowania mieszkania, pobranie kaucji. Czasami zarządca przeprowadza kontrole stanu lokalu w czasie użytkowania przez lokatora;
- uiszczanie różnych opłat – w zależności od treści umowy mogą to być opłaty administracyjne, rachunki za media itd. Obowiązkiem zarządcy lub właściciela nieruchomości jest uiszczanie podatku oraz wykupienie polisy ubezpieczeniowej;
- przeprowadzanie bieżących napraw i remontów – po stronie zarządcy leży usuwanie dużych usterek, zapewnienie działającego sprzętu oraz instalacji. Większe bieżące remonty wykonuje właściciel lub zarządca nieruchomości.
Profesjonalne zarządzanie najmem jest łatwiejsze przy odpowiedniej organizacji. Przydaje się tu doświadczenie oraz wiedza. Warto zaznaczyć, że konieczna jest systematyczność i dostępność osoby pełniącej funkcję zarządcy.
Kompleksowe zarządzanie najmem – usługa zewnętrzna
Z uwagi na złożoność i czasochłonność zadanie zarządzania najmem najczęściej jest powierzane profesjonalnej firmie. Pozwala to inwestorowi zaoszczędzić wiele czasu. Ponadto ma on pewność, że wszystkie kwestie zostaną realizowane na bieżąco z należytą starannością.
Przedsiębiorstwa zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami na wynajem dysponują odpowiednim doświadczeniem i wiedzą. Zawsze działają w najlepszym interesie właściciela mieszkania. Zapewniają stały kontakt z lokatorem i inwestorem oraz na bieżąco dbają o stan lokalu. Mogą także pośredniczyć w różnych sporach z najemcami i np. zajmować się korespondencją.
Zarządzanie mieszkaniami jest korzystne dla inwestorów, zwłaszcza gdy posiadają oni kilka lokali na wynajem. Zaletami są oszczędność czasu, spokój i komfort. W zamian firmy zarządzające nieruchomościami pobierają wynagrodzenie w wysokości 10-20% zysku z wynajmu oraz ewentualne koszty dotyczące serwisu sprzętu i napraw.
Przygotowanie mieszkań pod wynajem – remonty nowych lokali
Aby dostosować nieruchomość pod wynajem, konieczne jest jej odpowiednie zaadaptowanie. W przypadku lokali z rynku pierwotnego potrzebne jest przeprowadzenie prac wykończeniowych. Najlepiej skorzystać z oferty firmy zajmującej się kompleksowym wykańczaniem mieszkań. Specjaliści stworzą projekt wyposażenia i aranżacji, a następnie ekipa remontowa zrealizuje go. Warto przy tym pamiętać o tym, by wystrój mieszkania pod wynajem był uniwersalny.
Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – rynek wtórny
Lokale z rynku wtórnego również należy przygotować. Obowiązkowe jest tu przeprowadzenie oględzin mieszkania w celu wykrycia usterek i awarii, które muszą zostać naprawione przed rozpoczęciem wynajmu. W tym przypadku również sprawdza się powierzenie tego zadania firmie zewnętrznej, która zweryfikuje wszystkie potrzeby i stworzy plan działania oraz harmonogram prac i kosztorys.
Jak na bieżąco zarządzać najmem długoterminowym?
Najem długoterminowy oznacza większe zyski. Wiąże się też z mniejszym obciążeniem dla zarządcy. W przypadku takiej inwestycji bardzo ważne jest sporządzenie umowy, która zabezpiecza interes zarówno właściciela mieszkania oraz chroni prawa lokatora. W przypadku tego typu umowy szczególnie ważna jest weryfikacja najemcy, regularne rozliczanie czynszu, opłacanie rachunków oraz bieżące naprawy i konserwacje. Sprzyja to zachowaniu ciągłości wynajmu i zapobiega powstawaniu szkód lub zaległości finansowych.
Zarządzanie najmem krótkoterminowym
W przypadku najmu krótkoterminowego obowiązki zarządcy sprowadzają się do sporządzenia ogłoszenia, przygotowania umowy, wydania i odbioru mieszkania. Między jednym a drugim wynajmem należy zapewnić dokładne sprzątanie i sprawdzić stan techniczny mieszkania. Warto też przeprowadzić inwentaryzację sprzętów i wyposażenia mieszkania.
Apartamenty na wynajem najczęściej wymagają obsługi rezerwacji. Najlepiej zrobić to za pośrednictwem portalu lub aplikacji umożliwiających takie działania. Ogłoszenia też warto umieszczać online, gdyż specyfika najmu krótkoterminowego sprawia, że właśnie tam lokatorzy szukają mieszkań na krótki wynajem. Profesjonalne zarządzanie najmem krótkoterminowym polega także na weryfikacji aktualnych rozliczeń – terminowe uiszczanie opłat i regulowanie rachunków pozwala na uniknięcie zaległości.
Profesjonalna obsługa najmu to sposób na zapewnienie stałych przychodów z tego źródła. Warto tak zarządzać mieszkaniem, by zapewnić jego odpowiedni stan techniczny i funkcjonalność.
