Wycena nieruchomości to postępowanie mające na celu ustalenie realnej wartości mieszkania lub domu. Sporządzana jest w określonych okolicznościach i może służyć różnym celom. Oto wszystko, co warto wiedzieć na ten temat.
Kiedy trzeba dokonać wyceny nieruchomości?
O wycenę nieruchomości najczęściej występuje osoba zainteresowana wykupieniem polisy ubezpieczeniowej, sprzedażą lub kupnem mieszkania. Pozwala ona poznać realną, obiektywnie określoną wartość budynku.
Wycena może okazać się przydatna w czasie ubiegania się o udzielenie kredytu hipotecznego. Często jest też sporządzana na wniosek sprzedawcy lub nabywcy przed sfinalizowaniem transakcji sprzedaży. Wyceny mieszkań można też użyć w celach podatkowych lub sądowych, np. do ustalania wartości nieruchomości w trakcie podziału majątku po rozwodzie.
Wycena mieszkania – najważniejsze elementy
Na wycenę mieszkania wpływają różne czynniki. Istotne są rodzaj i przeznaczenie nieruchomości oraz jej powierzchnia użytkowa. Rzeczoznawca bierze też pod uwagę takie informacje jak lokalizacja, stan techniczny budynku oraz standard wykończenia. W ramach ustalania wartości domu lub mieszkania należy zapoznać się z bieżącą sytuacją na rynku nieruchomości w danym rejonie.
Kim jest rzeczoznawca nieruchomości?
Warto podkreślić, że nie każdy może dokonać wiążącej wyceny nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie, gdy dokument zostanie przedstawiony w banku lub sądzie.
Rzeczoznawca majątkowy to specjalista zajmujący się zawodowo określaniem wartości nieruchomości. Uprawnienia takie nadaje Minister Rozwoju i Technologii. Listę wszystkich osób posiadających te uprawnienia można znaleźć na w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca może pełnić funkcję biegłego sądowego w sprawach dotyczących nieruchomości.
Operat szacunkowy – elementy i kwestia aktualności
Efektem pracy rzeczoznawcy jest dokumentacja dotycząca wyników wyceny w formie pisemnej lub elektronicznej, czyli operat szacunkowy. Jest to dokument urzędowy posiadający moc prawną. Spełnia wymagania formalne określone w przepisach. W treści znajdują się konkretne wyliczenia poszczególnych składników nieruchomości opisane w rzetelny, jednoznaczny i czytelny sposób. W operacie dotyczącym wartości nieruchomości jest też zawarty jej dokładny opis wraz z dokumentacją fotograficzną.
Tekst operatu musi zawierać kilka istotnych informacji:
- dane dotyczące rodzaju i przeznaczenia nieruchomości,
- dane dotyczące zakresu i celu sporządzenia operatu,
- źródła informacji dotyczących nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, nr aktu notarialnego),
- podstawę prawną tworzenia dokumentacji,
- dokładny opis nieruchomości, w tym opis jej stanu technicznego,
- dane przedstawiające aktualną sytuację na lokalnym rynku nieruchomości,
- wynik wyceny nieruchomości oraz zastosowana metoda.
Tak przygotowany dokument może być wykorzystywany jedynie w takim celu, w jakim został sporządzony. Jest aktualny przez 12 miesięcy od momentu wydania, o ile w tym czasie nie pojawiły się istotne zmiany w prawie lub nie stało się nic, co miało istotny wpływ na wartość budynku. Po upływie roku operat może być dalej użytkowany, jeśli rzeczoznawca, który go sporządzał, potwierdzi jego aktualność. Określana wartość nieruchomości to najczęściej wartość rynkowa lub odtworzeniowa.
Jak dokonuje się wyceny nieruchomości?
Każdy, kto zastanawia się, jak wycenić mieszkanie, powinien prześledzić pracę rzeczoznawcy. Do sporządzenia operatu wymagany jest wgląd w wypis z księgi wieczystej nieruchomości, wypis z rejestru gruntów, plan lokalu oraz mapę ewidencyjną. Najczęściej dokumenty te dostarcza osoba zlecająca wykonanie wyceny.
Wycena domów i mieszkań może być przeprowadzana różnymi metodami. Metoda porównawcza polega na porównaniu nieruchomości do innych nieruchomości o zbliżonych parametrach. Pod uwagę należy wziąć lokalizację, metraż, stan techniczny i wyposażenie. Funkcjonują również inne podejścia: dochodowe, gdzie uwzględnia się ewentualny dochód i zwrot z inwestycji oraz kosztowe, które dotyczy kosztów odtworzenia nieruchomości pomniejszonych o zużycie się jej elementów.
Ile kosztuje wycena mieszkania i od czego zależy wysokość opłaty?
Za swoją pracę rzeczoznawca mieszkaniowy pobiera wynagrodzenie. Jego wysokość nie jest regulowana oficjalnymi cennikami. Koszt usługi jest efektem ustaleń pomiędzy zleceniodawcą a rzeczoznawcą.
Ostateczny koszt wyceny nieruchomości zależy od wielu czynników, m.in. od charakterystyki wycenianej nieruchomości, stopnia skomplikowania pracy oraz celu sporządzania dokumentacji. Przykładowo, wycena mieszkania zwykle kosztuje mniej niż wycena domu jednorodzinnego (mieszkanie to około 800-900 zł, a dom powyżej 1000 zł). Od tych usług droższe są wycena kamienicy (ponad 1000 zł) lub willi (około 4000 zł). Niewielkie różnice w cenach można zaobserwować, gdy porówna się ze sobą koszt usługi realizowanej na terenie różnych województw i miejscowości.
Czy warto skorzystać z wyceny nieruchomości online?
Kalkulator wyceny nieruchomości to sposób na szybkie oszacowanie wartości lokalu bez udziału rzeczoznawcy. Warto jednak zdawać sobie sprawę z tego, że takie obliczenia nie posiadają mocy prawnej. Jest to spory mankament tego rozwiązania. Sprawia, że uproszczona wycena nieruchomości nie może być uznawana przez banki i sądy. Zaletą jest krótki czas i niski koszt generowania tej informacji.
Jak przebiega wycena online? To bardzo proste. Na stronie z formularzem do wyceny wystarczy wprowadzić podstawowe dane takie jak adres, informacje na temat lokalu (np. czy posiada własny garaż, miejsce postojowe, komórkę lokatorską, balkon) oraz informacje na temat stanu technicznego budynku (m.in. rok budowy).
Wycena domu lub mieszkania jest istotna z punktu widzenia sprzedającego, kupującego i ubezpieczyciela. Za jej rzetelność odpowiada rzeczoznawca nieruchomości. Koszt tej usługi zależy od wielu czynników związanych z samym lokalem jak i z celem wykonania operatu szacunkowego. Zadanie to należy powierzyć specjalistom, by sporządzona dokumentacja mogła pełnić swoją funkcję.
