Odbiór mieszkania to ostatni przed wykończeniem i bardzo istotny etap w procesie nabycia własnego lokum. Dla większości z nas jest to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu, które często wiąże się z dużym nakładem finansowym.
Niestety, wiele osób podchodzi do tego procesu nieświadomie lub nie przykłada do niego wystarczającej uwagi, co może prowadzić do wielu kłopotów i kosztownych napraw w przyszłości.
Dlatego też warto poznać najważniejsze aspekty związane z odbiorem mieszkania i unikać powszechnych błędów, które mogą mieć dla kupującego kosztowne skutki.
Dlaczego odbiór mieszkania jest tak ważnym etapem?
Odbiór mieszkania to moment, w którym stajemy się oficjalnie jego właścicielami. To czas, w którym przychodzi nam sprawdzić czy wszystko zostało zrealizowane zgodnie z umową. Czy nasz nowy dom jest bezpieczny i zgodny z przepisami oraz czy nie posiada żadnych ukrytych wad. To także chwila, w której możemy zadbać o nasze prawa jako nabywcy.
Nieprawidłowo przeprowadzony odbiór mieszkania może prowadzić do wielu problemów, w tym do niepotrzebnych kosztów napraw, trudności w ewentualnym rozwiązaniu sporów z deweloperem, a nawet do zagrożenia naszego bezpieczeństwa. Dlatego też, warto poświęcić odpowiednią uwagę całemu procesowi odbioru mieszkania i działać z rozwagą.
W artykule omawiamy najważniejsze kwestie związane z odbiorem mieszkania, a także przedstawiamy praktyczne wskazówki – jak możesz uniknąć błędów, które często popełniane są w trakcie tego ważnego etapu.
Przygotowanie do odbioru mieszkania
Krok 1: Planowanie terminu odbioru
Planowanie terminu odbioru mieszkania to jeden z pierwszych kroków, które należy podjąć przed rozpoczęciem tego procesu. Wybór odpowiedniego terminu ma znaczenie zarówno dla Ciebie, jak i dla dewelopera lub właściciela nieruchomości. Ważne jest, aby termin był wygodny dla obu stron i umożliwiał dokładne sprawdzenie mieszkania.
Przy planowaniu terminu warto wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak dostępność osób zaangażowanych w proces odbioru, dostępność ewentualnych specjalistów (np. inspektora technicznego), a także ewentualne warunki pogodowe, które mogą mieć wpływ na przeprowadzenie inspekcji. Szczególnie ważna jest pora dnia. Powinniśmy przeprowadzać odbiór, gdy na zewnątrz jest jasno, ponieważ tylko wtedy możemy należycie ocenić stan stolarki okiennej i elewacji, a także innych zewnętrznych elementów, które wchodzą w skład nieruchomości.
Krok 2: Sprawdzenie dokumentacji
Odbiór mieszkania jest czynnością uregulowaną prawnie. Zgodnie z ustawą deweloperską – kupujący ma obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego nieruchomości, którą nabywa.
Dlatego przygotowanie do odbioru mieszkania powinno obejmować również gruntowne sprawdzenie dokumentacji związanej z nieruchomością. To ważny krok, ponieważ dokumenty te potwierdzają prawa do nieruchomości, jej historię oraz ewentualne zobowiązania i ograniczenia. Oto kilka rodzajów dokumentów, które warto sprawdzić:
Prospekt informacyjny
Jest to jeden z ważniejszych dokumentów, który jednocześnie jest częścią umowy, którą podpisywaliśmy z deweloperem. To właśnie w prospekcie informacyjnym są zawarte niezbędne informacje dotyczące nabywanej od dewelopera nieruchomości.
Znajdziemy tam między innymi: informacje dotyczące gruntu oraz samego budynku, ale również standardu wykończenia nabywanej nieruchomości, do którego zobowiązał się deweloper.
Rzut oraz plan mieszkania
Podczas podpisywania umowy deweloperskiej powinniśmy otrzymać rzut oraz plan mieszkania. Są to dokumenty, które powinniśmy ze sobą zabrać na odbiór.
Na podstawie tych dokumentów sprawdzisz przede wszystkim powierzchnię oraz wymiary poszczególnych pomieszczeń. Ale to nie wszystko. Oba dokumenty pozwolą Ci zweryfikować prawidłowe rozmieszczenie włączników światła, gniazd elektrycznych, punktów świetlnych czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych.
Dokumenty, które otrzymasz w trakcie odbioru
Podczas procedury odbioru powinieneś otrzymać od dewelopera zestaw dokumentów, które również należy dokładnie sprawdzić.
W trakcie odbioru spiszecie protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu. Na podstawie tego dokumentu deweloper ma obowiązek, aby w ciągu 14 dni ustosunkować się do zgłoszonych uwag. A w terminie do 30 dni usunąć zgłoszone w trakcie odbioru usterki.
Jeśli nieruchomość objęta jest gwarancją dewelopera, sprawdź warunki gwarancji oraz okres jej obowiązywania. To w gwarancji znajdziesz również informacje o przebiegu instalacji w Twojej nieruchomości oraz informacje dotyczące jej zakresu.
Dodatkowo, powinieneś otrzymać od dewelopera świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. To dokument, który określa jak duże jest zapotrzebowanie danego budynku lub jego wydzielonej części na energię dla ogrzewania mieszkania i wody, klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia i innych systemów.
Świadectwo energetyczne pozwala określić ile energii w skali roku potrzeba na utrzymanie lokalu i z jakimi kosztami będzie to związane.
Pamiętaj, dokładne zapoznanie się z dokumentacją pomoże Ci uniknąć nieporozumień i zagwarantuje, że odbierasz nieruchomość w pełni zgodną z umową oraz prawem. A także – wolną od wad i usterek.
Krok 3: Przygotowanie narzędzi i materiałów
Przygotowanie narzędzi i materiałów jest kluczowym elementem udanego odbioru mieszkania. Jest to również etap, na którym powinieneś podjąć decyzję czy czujesz się na siłach na samodzielny odbiór czy lepiej skorzystać z pomocy eksperta, czyli inspektora budowlanego.
Nie dość, że inspektor posiada duże doświadczenie w odbiorach mieszkań i wie na co zwracać uwagę, to dodatkowo posiada profesjonalny sprzęt, który wykorzysta podczas odbioru. Koszt wynajęcia inspektora zaczyna się od około 200-250 zł, więc jest to koszt, który zdecydowanie warto uwzględnić. Tym bardziej, że wady i nieprawidłowości znalezione podczas odbioru mieszkania mogą być wielokrotnie bardziej kosztowne niż sam koszt współpracy z inspektorem.
Jeżeli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór to przygotowaliśmy listę rzeczy, które warto mieć ze sobą podczas odbioru mieszkania:
Latarka
Wiele odbieranych mieszkań może mieć słabe oświetlenie. Właśnie dlatego latarka może okazać się nieocenionym narzędziem do dokładnego sprawdzenia wszystkich zakamarków, a także pomieszczeń takich jak łazienka czy garderoba, które mogą nie mieć dostępu do światła dziennego.
Notatnik i długopis
Odbiór mieszkania to szereg elementów, które należy sprawdzić. W trakcie inspekcji oraz pomiarów będziesz zapewne robić notatki, więc za wczasu przygotuj sobie notatnik i długopis.
Kamera lub smartfon
Fotografie i nagrania mogą być przydatne podczas dokumentowania ewentualnych usterek lub problemów. Upewnij się, że masz naładowaną kamerę lub smartfon z wystarczającą ilością miejsca na zdjęcia i filmy.
Taśma miernicza lub dalmierz laserowy
Przyda się zarówno podczas pomiarów powierzchni mieszkania, jak i poszczególnych pomieszczeń, Wykorzystasz je również w takcie pomiarów wysokości lokalu oraz mierząc otwory okienne czy drzwiowe.
Poziomica
Dzięki niej sprawdzisz zgodność poziomów ścian, podłóg oraz sufitów w nabywanym lokalu. Skontrolujesz również jakość tynków oraz prawidłowe osadzenie parapetów czy progu wejściowego do mieszkania.
Kątownik
Posłuży do dokładnego sprawdzenia kątów w narożnikach ścian. Zarówno kątów otwartych, jak i zamkniętych. Wysokiej jakości kątownik powinien posiadać również małe ścięcie w swoim narożu, aby umożliwić pomiary w lokalach, w których został położony akryl w narożniku ścian.
Miernik prądu
Urządzenie służące do pomiaru napięcia w gniazdach elektrycznych, a także przydatne podczas sprawdzania czy są dobrze podłączone.
Aczkolwiek odbiór techniczny mieszkania często odbywa się w sytuacji, kiedy w lokalu nie ma jeszcze podłączenia do energii elektrycznej. Jak zatem powinien postąpić przyszły właściciel? W przypadku, gdy deweloper zobowiązał się dostarczyć sprawną instalację elektryczną do dnia odbioru, a zauważymy brak prądu, powinniśmy zanotować ten problem jako wadę w protokole odbioru technicznego.
Nie rzadko zdarza się, że w dniu odbioru licznik energii elektrycznej nie jest jeszcze zamontowany. W takim przypadku zaleca się nawiązanie kontaktu z odpowiednią firmą energetyczną, która powinna dostarczyć i zamontować urządzenie w ciągu kilku dni. Dlatego, planując prace wykończeniowe, warto mieć na względzie możliwość braku dostępu do prądu w dniu odbioru. Z tego powodu optymalnym rozwiązaniem jest zaplanowanie zespołu remontowego na minimum tydzień po odbiorze i przejęciu kluczy do mieszkania.
Inne narzędzia
Tak jak już wspomnieliśmy, odbiór mieszkania to ważny etap, więc na powyższych rzeczach lista się nie kończy. W trakcie odbioru powinniśmy posiadać również wilgotnościomierz, szczelinomierz, anemometr termo-oporowy, kamerę termowizyjną, rysik ri-ri czy nóż do siatki nacięć.
O wszystkich wyżej wymienionych narzędziach piszemy dokładnie w innym artykule na blogu.
Skompletowanie wszystkich ww. rzeczy może być czasochłonne i kosztowne, a trzeba jeszcze wiedzieć jak je poprawnie i skutecznie wykorzystać. Może być to kolejny argument przemawiający za tym, aby w trakcie odbioru skorzystać jednak z fachowej pomocy.
4 błędy podczas odbierania mieszkania, których musisz unikać
Błąd 1: Brak dokładnego sprawdzenia stanu technicznego
Jednym z największych błędów, jakie można popełnić podczas odbierania mieszkania, jest brak dokładnej oceny stanu technicznego nieruchomości. Nie wystarczy jedynie rzut oka na powierzchnię mieszkania i tak zwane „sprawne oko”.
Należy zwrócić uwagę na szereg kluczowych aspektów, takich jak:
Instalacje
Upewnij się, że instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne i gazowe działają prawidłowo. Sprawdź, czy nie ma wycieków, zwarć oraz czy niektóre gniazdka lub dostępy nie są uszkodzone.
Stan ścian i podłóg
Szukaj oznak wilgoci, pęknięć, czy uszkodzeń na ścianach i podłogach. Mogą one wskazywać na problemy strukturalne.
Nie wahaj się zwracać uwagi deweloperowi nawet na najmniejsze nieprawidłowości. Nie traktuj ich pobłażliwie. Zainwestowałeś znaczące środki finansowe w zakup nowego lokum, dlatego masz pełne prawo oczekiwać profesjonalizmu i staranności w rozpatrywaniu każdej kwestii.
Okna i drzwi
Nasza uwaga powinna skoncentrować się na ramach i szybach okien, poszukując wszelkich uszkodzeń i wad. Również parapety wymagają kontroli pod kątem zarysowań i innych defektów. Mechanizmy zamykania okien i drzwi, jak również ich wymiary, muszą spełniać określone normy.
Odbiór techniczny drzwi obejmuje ocenę ich stanu, działania zamka i właściwości montażu. Drzwi wejściowe i wewnętrzne muszą mieścić się w regulaminowych wymiarach, a ich progi nie mogą być zbyt wysokie.
Na koniec sprawdź czy okna i drzwi są szczelne i otwierają się oraz zamykają prawidłowo. Nieprawidłowo działające okna i drzwi mogą prowadzić do utraty ciepła czy nadmiernego hałasu docierającego z zewnątrz.
Przestrzenie dodatkowe
Również balkon, garaż oraz komórka lokatorska są przedmiotem odbioru technicznego. Podczas oceny balkonu kluczowe jest sprawdzenie, czy posiada on odpowiedni spadek umożliwiający odprowadzenie wody. Położenie i estetyka miejsca parkingowego oraz piwnicy powinny być zgodne z warunkami umowy.
Błąd 2: Zignorowanie dokumentacji
Kolejnym błędem jest zignorowanie dokumentacji związanej z nieruchomością. Nieodpowiednie zapoznanie się z umową, prospektem informacyjnym czy dokumentami technicznymi i innymi istotnymi informacjami może prowadzić do nieporozumień i sporów w przyszłości. Zawsze dokładnie czytaj dokumenty, a w razie wątpliwości konsultuj się z prawnikiem lub ekspertem ds. nieruchomości.
Błąd 3: Błędy i nadużycia w protokole zdawczo-odbiorczym
Zwróć uwagę na wpisanie prawidłowej daty odbioru mieszkania, gdyż od tego momentu zaczynasz płacić czynsz. Różni deweloperzy mogą stosować odmienne zasady, licząc opłaty eksploatacyjne od daty aktu notarialnego lub dnia odbioru mieszkania.
Podczas przekazania lokalu, ważne jest dokładne określenie danych obu stron – dewelopera i nabywcy, a także szczegółowe zdefiniowanie przedmiotu przekazania, obejmującego lokal, miejsce postojowe czy piwnicę, z uwzględnieniem lokalizacji i powierzchni.
Pamiętaj, aby powierzchnia lokalu wpisana do protokołu zgadzała się z tą wpisaną do aktu notarialnego i była oparta na rzeczywistych pomiarach wykonanych w trakcie odbioru. Od tej powierzchni będzie zależała wysokość Twojego czynszu.
Konieczne jest również sprawdzenie numerów i stanu liczników, gdyż ewentualne różnice będą obciążać nabywcę. Liczniki zazwyczaj nie wykazują stanu zerowego, co wynika z kontrolowania instalacji po wybudowaniu obiektu, a czasem stosowania starych liczników przez zakłady energetyczne.
Błąd 4: Nieuwzględnienie wszystkich wad w protokole zdawczo-odbiorczym
Deweloper ma obowiązek dostarczyć oświadczenie o uznaniu lub nieuznaniu wad w ciągu 14 dni i usuwać usterki w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli nie usunie wad w tym czasie, musi podać nowy termin i przyczyny opóźnienia. W przypadku braku reakcji, najemca może zgłosić sprawę do sądu.
Usterki nieuwzględnione w protokole mogą być trudne do zgłoszenia po odbiorze, zwłaszcza jeśli są to uszkodzenia mechaniczne, które mogły zostać spowodowane przez właściciela. Dlatego ważne jest dokładne i spokojne przeprowadzenie odbioru mieszkania, aby uniknąć późniejszych problemów z usunięciem usterki, a także uniknąć dodatkowych kosztów.
Podsumowanie
Podsumowując, odbiór mieszkania to jeden z ważniejszych etapów, więc podejdź do niego z należytą starannością i zaangażowaniem. Proces odbioru mieszkania od dewelopera może być pełen pułapek, dlatego ważne jest, aby być świadomym najczęstszych błędów i znać swoje prawa.
Błędy te obejmują niedokładne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania, nieuwzględnienie wszelkich usterek w protokole zdawczo-odbiorczym, czy niewłaściwe postępowanie w przypadku opóźnień ze strony dewelopera w usuwaniu wad.
Istotne jest również, aby zwrócić uwagę na detale, takie jak datę odbioru, stan liczników oraz dokładne dane dotyczące przedmiotu przekazania. Nie stawienie się na odbiór może skutkować odstąpieniem dewelopera od umowy.
Wiedza na temat tych kwestii oraz ścisłe przestrzeganie procedur odbioru mieszkania zapewnią spokój umysłu i ochronę praw nabywcy, minimalizując ryzyko późniejszych problemów i nieporozumień z deweloperem.
